Condomini: Amministratori non possono prendere accordi senza assemblea?

L’amministratore di condominio ha preso un accordo che ha subito firmato senza però comunicarlo prima all’ assemblea? La procedura è legittima o no? La questione è stata decisa di recente dal tribunale di Milano, con la Sentenza n. 5021/17.

L’amministratore aveva provveduto a pagare a favore di una s.r.l. fatture contestate dal condominio e relative ad opere apparentemente mai realizzate, e a sottoscrivere una transazione con senza previa autorizzazione assembleare e senza procedere alla convocazione della commissione di condomini indicata nella delibera assembleare.

Inoltre, con riguardo alla posizione debitoria del condomino, l’amministratore, disattendendo una specifica delibera assembleare, non aveva proceduto al recupero forzoso del credito, né al recupero forzoso dello scoperto di cassa lasciato dal precedente amministratore, nonostante la delibera assembleare che imponeva al vecchi amministratore l’iniziativa giudiziaria.

L’amministratore si è giustificato dicendo di avere proceduto autonomamente trattandosi di un periodo (estivo) “non consono per interpellare i condomini”, così ammettendo di non avere interpellato i condomini della commissione e deducendo un motivo neppure verosimile, considerato che la transazione non è stata sottoscritta nel periodo estivo, ma a fine ottobre.

La controversia in esame non rientra nella materia condominiale, per la quale l’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. 28/2010 prevede l’esperimento del procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda. Infatti, la nozione di materia condominiale deve intendersi in senso restrittivo e non può ad essa ricondursi il caso di specie, inerente ai rapporti tra un condomino e l’amministratore, cui si applicano le disposizioni in materia di mandato.

In questo caso, essendosi verificata una transazione, ed essendo la medesima un atto eccedente l’ordinaria amministrazione non può essere sottoscritta dall’amministratore senza autorizzazione assembleare. Se quindi l’amministratore agisce senza previo mandato assembleare e senza aver convocato i condomini in riunione, con apposito ordine del giorno, la transazione è invalida.

Pertanto la condotta dell’amministratore si pone in contrasto con gli obblighi che gli attribuisce il codice civile tra i quali non vi rientra la firma di accordi con creditori, debitori e controparti. Al contrario l’amministratore è tenuto a dare esecuzione alle delibere assembleari.

In allegato il testo completo della Sentenza.